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Der Bestellung des Erbbaurechts liegt ein schuldrechtliches Kausalgeschäft zugrunde, in dem sich der Erbbauberechtigte im Gegenzug zur Zahlung eines Erbbauzinses verpflichtet. Der Erbbaurechtsvertrag regelt Beziehungen zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem und bestimmt den Inhalt des Erbbaurechts. Durch die Eintragung im Grundbuch entsteht das Erbbaurecht.

Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern dokumentiert: Als Belastung des Grundstücks im Grundstücksgrundbuch und als eigenständiges Recht im Erbbaugrundbuch. Im Grundstücksgrundbuch wird das Erbbaurecht in der zweiten Abteilung eingetragen. Es kann ausschließlich zur ersten Rangstelle bestellt werden. Der Rang kann auch nicht geändert werden. Damit wird sichergestellt, dass das Erbbaurecht bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks fortbesteht.

Schließlich kann das Erbbaurecht wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden, zum Beispiel mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek).